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Ecco alcune risposte alle domande più frequenti
COS’È LA DUE DILIGENCE
La due diligence immobiliare è un processo di indagine che consiste nella verifica, sotto il profilo urbanistico e catastale, di un cespite immobiliare e che ha lo scopo di controllare la conformità dello stesso alla normativa, sia tecnica sia amministrativa, di riferimento.
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L’indagine si svolge presso gli archivi storici comunali, che sono il luogo deputato alla conservazione di autorizzazioni/concessioni/pratiche edilizie che si sono succedute negli anni in riferimento a un determinato immobile. Inoltre, viene effettuata una ricognizione in Catasto urbano mediante la banca dati dell’Agenzia delle Entrate. Il tutto viene redatto sotto forma di relazione in cui si:
- elencano le pratiche edilizie/urbanistiche presenti in archivio storico comunale;
- si estrapolano le planimetrie e le visure catastali dalla banca dati del Catasto;
- si descrivono le eventuali incongruenze, la “non conformità” urbanistica dell’immobile e la documentazione mancante;
- si descrive l’eventuale soluzione per “sanare”;
- si redige un preventivo, se richiesto, per la progettazione e la direzione dei lavori di ristrutturazione.
A CHI CI RIVOLGIAMO
La Due Diligence immobiliare è rivolta a quanti hanno l’esigenza di conoscere il reale stato del proprio immobile per diversi motivi o necessità per non avere brutte sorprese.
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La Due Diligence immobiliare è rivolta a chi ha l’esigenza di conoscere il reale stato del proprio immobile in caso di:
- compravendita;
- necessità di sapere se si può accendere un mutuo presso un istituto bancario e di non avere brutte sorprese con il perito della banca, il quale deve verificare la legittimità dell’immobile;
- effettuare una semplice ristrutturazione e verificare se la pratica edilizia, con relativo progetto, potrebbe essere respinta dal comune;
- redigere una stima immobiliare su ciò che è realmente legittimo;
- effettuare una divisione dei beni tra eredi, sapendo quali sono le problematiche urbanistiche per una corretta valutazione delle quote ereditarie.
PERCHÉ È IMPORTANTE
L’indagine immobiliare attraverso la Due Diligence, negli anni, è diventata fondamentale nel processo decisionale e progettuale, tanto da assumere un ruolo primario in caso di compravendita o di ristrutturazione.
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L’attuale normativa edilizia, fatta di C.I.L.A., S.C.I.A., permessi di costruire etc., soprattutto dal “superbonus 110%” in poi, delega al tecnico incaricato della progettazione la verifica della legittimità urbanistica dell’immobile oggetto dei lavori. Pertanto, una corretta indagine e analisi della documentazione presente nei “polverosi” archivi comunali diventa necessaria se si vuole offrire un servizio professionale e, soprattutto, se si vuole progettare correttamente. Insomma, la Due Diligence evidenzia eventuali problematiche, relaziona sulle possibili soluzioni (sanatorie, condoni, accertamenti di conformità, etc.) e delimita il raggio di azione per un “buon”, e soprattutto fattibile, progetto architettonico. Non è piacevole presentare un progetto “da rivista” se poi il comune di riferimento lo respinge per mancata legittimità urbanistica!
Lo stesso discorso vale anche per una compravendita: la Due Diligence sulla legittimità urbanistica consente di immettere sul mercato immobili che si possono vendere senza incorrere in problemi con i potenziali acquirenti e di conoscere le soluzioni che possono “sanare” le incongruità urbanistiche.
In definitiva, la Due Diligence in fase preventiva consente di:
– fornire un servizio affidabile sull’effettiva vendita dell’immobile e/o sull’esecuzione dei lavori di ristrutturazione;
– fornire una giusta valutazione commerciale all’immobile e un progetto architettonico realmente «realizzabile»;
– conoscere le problematiche sin dalla fase iniziale, in modo da trovare la soluzione più idonea per la vendita dell’immobile e/o per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione;
– ridurre i tempi di vendita e/o di esecuzione dei lavori; – aumentare il valore immobiliare a seguito di regolarizzazione;
– aumentare l’attrattiva per gli acquirenti;
– garantire tranquillità ai proprietari, evitando contenziosi legali.
PERCHÉ LA DUE DILIGENCE CON RILIEVO PARTE DA 350€
Il servizio di due diligence con rilievo dell’immobile (misurazioni dei vani e di tutta la consistenza immobiliare) prevede una verifica delle dimensioni dell’immobile, delle sue caratteristiche e della sua posizione.
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Nello specifico, il preventivo che vi verrà inviato sarà calcolato in funzione della superficie dell’immobile, del numero dei piani, della posizione in pianura o in altura e del tempo necessario per un corretto rilievo con la strumentazione laser.
Il costo indicato di € 350 è a titolo di esempio e fa riferimento a un appartamento di forma regolare, di circa 100 mq e collocato su un solo livello.
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